Al arrendatario que no paga no se le saca. Se le demanda
Cambiar la cerradura, cortar los servicios o sacar los muebles no es recuperar el inmueble: es exponerse a una denuncia. Lo que devuelve la posesión es el proceso de restitución, y hay una regla que lo hace mucho más rápido de lo que la gente cree.
La restitución, por dentro
El proceso de restitución de inmueble arrendado está en el artículo 384 del Código General del Proceso, y tiene dos particularidades que juegan a favor del arrendador cuando el caso está bien armado.
Única instancia si es solo mora
Cuando la causal invocada es exclusivamente la falta de pago del canon, el proceso se tramita en única instancia. No hay apelación de la sentencia, y eso recorta el calendario de forma decisiva.
El demandado no es oído si no paga
Si la demanda se funda en la mora, el arrendatario no será escuchado en el proceso mientras no consigne a órdenes del juzgado lo adeudado, o pruebe el pago de los tres últimos períodos. Y debe seguir consignando lo que se cause durante el proceso.
Hay que probar el contrato
A la demanda se acompaña el contrato escrito firmado por el arrendatario, o su confesión. Con un arriendo puramente verbal el proceso no es imposible, pero empieza cuesta arriba.
Si el inmueble está abandonado
Cuando en la inspección se establece que está desocupado, abandonado o en grave deterioro, el juez puede ordenar la restitución provisional y entregárselo al demandante, que no podrá arrendarlo hasta que la sentencia quede en firme.
Un matiz importante. La Corte Constitucional precisó en la Sentencia C-106 de 2021 que esa carga de consignar no se le exige al demandado cuando lo que se discute es la existencia misma del contrato de arrendamiento, si lo alega a tiempo o el juez lo advierte. Quien demanda con un contrato dudoso debe contar con eso.
Hasta cuánto puede subir el arriendo
En vivienda urbana la Ley 820 de 2003 pone dos topes que no se pueden pactar en contra:
- El canon no puede exceder el 1% del valor comercial del inmueble o de la parte arrendada, y ese avalúo comercial no puede ser mayor al doble del avalúo catastral vigente (artículo 18).
- El incremento solo procede cuando el contrato cumple doce meses con el mismo precio, y no puede superar el 100% de la variación del IPC del año calendario anterior (artículo 20).
En la práctica: el DANE certificó una variación del IPC de 5,10% para 2025, de modo que durante 2026 ese es el tope de incremento. Sobre un canon de un millón de pesos, el máximo legal queda en $1.051.000. Todo lo que exceda ese porcentaje es cobrado sin sustento, y el arrendatario puede reclamarlo.
Los depósitos en dinero están prohibidos. El artículo 16 de la Ley 820 no permite exigir depósitos en efectivo ni cauciones reales para garantizar las obligaciones del arrendatario de vivienda urbana. La única excepción son las garantías para el pago de servicios públicos domiciliarios, y no pueden superar el valor de dos períodos de facturación. Si a usted le pidieron «un mes de depósito», le pidieron algo que la ley no permite.
Terminar el contrato sin pelear
Muchas terminaciones fracasan por la forma, no por el fondo. Conviene separar dos situaciones distintas.
- Con causal. El artículo 22 enumera los motivos que facultan al arrendador para terminar unilateralmente: la falta de pago de cánones y reajustes, el no pago de servicios públicos que cause la desconexión o de las expensas comunes que estuvieran a su cargo, el subarriendo o la cesión sin autorización expresa, y el cambio de destinación del inmueble, entre otros.
- Sin causal, en la prórroga. El arrendador puede darlo por terminado avisando por escrito, a través de servicio postal autorizado, con no menos de tres meses de antelación a la fecha de la prórroga, y pagando una indemnización equivalente a tres cánones. Sin ese preaviso, el contrato se entiende renovado.
Ese detalle del servicio postal autorizado no es una formalidad ociosa: es lo que después prueba la fecha del aviso. Un preaviso entregado en mano y sin firma de recibido suele valer lo mismo que no haberlo enviado.
El local comercial se rige por otras reglas
Si el inmueble está destinado a un establecimiento de comercio, no aplica la Ley 820 sino el Código de Comercio, y el arrendatario tiene una protección que en vivienda no existe: el derecho de renovación. El empresario que haya ocupado el mismo local por no menos de dos años consecutivos con el mismo establecimiento tiene derecho a que le renueven el contrato al vencimiento, salvo que haya incumplido, que el dueño lo necesite para vivienda propia o para un negocio sustancialmente distinto, o que el inmueble deba demolerse o repararse con obras que exijan la desocupación.
Y en esos dos últimos casos, el dueño debe desahuciar al arrendatario con no menos de seis meses de antelación al vencimiento. Si no lo hace, el contrato se entiende renovado en las mismas condiciones. Son normas de orden público: la cláusula que diga lo contrario no produce efecto.
¿Su arrendatario lleva meses sin pagar? La restitución por mora va en única instancia.
Consultar mi casoPreguntas frecuentes
Dudas sobre arriendos
¿Puedo cambiar la cerradura si lleva meses sin pagar?
No. Sacar al arrendatario por mano propia, cambiar la cerradura o cortarle los servicios puede constituir delito y, además, le arruina el proceso: pasa de ser el acreedor a ser el denunciado. La vía es la restitución, que precisamente por eso tiene reglas que aprietan al deudor.
El contrato fue verbal. ¿Igual puedo recuperar el inmueble?
Sí, el arrendamiento de vivienda urbana puede ser verbal y sigue siendo válido. Lo difícil es probarlo: se construye con consignaciones, recibos, servicios a nombre del ocupante, mensajes y testigos. Es un proceso más largo que con contrato escrito, y por eso vale la pena firmar aunque el inquilino sea conocido.
Me subieron el arriendo más del IPC. ¿Qué puedo hacer?
El tope del artículo 20 es imperativo: lo cobrado por encima carece de sustento legal y puede reclamarse. Antes de dejar de pagar, consulte: suspender el pago lo pone a usted en la causal de mora, que es justamente la que permite pedir la restitución en única instancia.
¿Me pueden exigir un depósito o un mes de garantía?
En vivienda urbana, no. El artículo 16 de la Ley 820 prohíbe los depósitos en dinero y las cauciones reales. Lo único admitido son garantías para servicios públicos hasta por dos períodos de facturación. Lo que sí puede exigirse es codeudor o póliza de arrendamiento, que son cosas distintas de un depósito.
Soy arrendatario y el dueño quiere que me vaya ya. ¿Puede?
No de un día para otro. Si no hay causal, tiene que avisarle por escrito con tres meses de antelación a la prórroga y pagarle tres cánones de indemnización. Si hay causal, debe invocarla y probarla. Y en ningún caso puede desalojarlo por su cuenta: necesita una orden judicial.
Quién responde por esta área
Dra. Valeria Castro
Abogada · Facultad Universitaria de Colombia, diplomado en resolución de conflictos de la ESAP
Trabaja en controversias contractuales, derecho civil y conciliaciones. Precisa redactando documentos y disciplinada en el seguimiento de cada caso.
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